| Plan: | Dorpskernen 2011 |
|---|---|
| Status: | geconsolideerde versie |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0458.GCDorpskernen2011-GC01 |
Conform SVBP bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2).
In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn in de planregels alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren.
Agrarisch
De gronden die binnen het plangebied liggen en gebruikt worden voor agrarische functies, zijn bestemd als Agrarisch.
In het plangebied zijn uitsluitend melk- en rundveehouderijen aanwezig. De bestemmingsregeling is hierop aangepast. Verder sluit de bestemmingsregeling aan op de regeling in het landelijk gebied.
Bouw- en gebruiksregels
Ter plaatse van percelen waarop de agrarische bedrijfsbebouwing is gevestigd, is een bouwvlak op de verbeelding ingetekend. Bebouwing is uitsluitend binnen dit bouwvlak toegestaan. Per bedrijf is een bedrijfswoning met een inhoud van ten hoogste 750 m³. Deze inhoudsmaat is inclusief de bij de woning behorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen.
Van oudsher verkopen agrariërs ter ondersteuning van de bedrijfsvoering soms eigen producten zoals zuivel, eieren en groenten. Zolang deze verkoop als nevenactiviteit plaatsvindt, is het toegestaan.
Aanduidingen
In het gebied komen op diverse plekken kleine agrarische hulpgebouwen voor. Deze zijn aangeduid met een eigen bouwvlak. In Oterleek is ter hoogte van Dorpstraat 33 een paardenbak aanwezig. Deze paardenbak is voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch 1'.
Wijzigingsbevoegdheid
De wijzigingsbevoegdheid is opgenomen zodat agrarische bedrijfswoningen een bestemming als burgerwoning krijgen. De voormalige agrarische bedrijfsgebouwen kunnen hobbymatig worden gebruikt.
Bedrijf
In het plangebied zijn verschillende bedrijven gevestigd. Naast de bedrijven op het bedrijventerrein in Stompetoren zijn ook bedrijven in de lintbebouwing van de verschillende kernen aanwezig.
Voor zover de bestaande bedrijven niet in de toelaatbare milieucategorie passen, zijn deze bedrijven door middel van een aanduiding positief bestemd. Daarnaast is afwijkend gebruik, zoals het gebruiken van gebouwen voor dienstverlening of als kantoor, ook positief bestemd.
De niet-vergunningvrije nutsvoorzieningen zijn voorzien van de aanduiding 'nutsvoorziening'. Normaal gesproken leveren nutsvoorzieningen als schakelkastjes en dergelijke weinig hinder op voor de omgeving. Dit zijn voorzieningen die gelet op hun aard en omvang in ten hoogste categorie 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten vallen.
Daar waar bedrijfswoningen zijn toegestaan, is de aanduiding 'bedrijfswoning' op de verbeelding ingetekend. Bedrijfswoningen aan de Melkweg en de Noordervaart mogen - onder voorwaarden - buiten het bouwvlak worden gebouwd. Het maximale aantal bedrijfswoningen op deze locatie is in de regels opgenomen.
Opslag van goederen is uitsluitend toegestaan op de gronden die achter de voorgevel van de bedrijfsbebouwing liggen. Daarnaast is bepaald dat de hoogte van de opgeslagen goederen niet meer dan 4 m mag bedragen.
Cono
Melkfabriek Cono is gesloten. Voor het gedeelte aan de Noordervaart is een plan ontwikkeld dat een woning, drie woon/werkeenheden en een kantoor mogelijk maakt. Voor deze ontwikkeling is een separate procedure gevolgd. In dit bestemmingsplan wordt deze nieuwe invulling rechtstreeks overgenomen. Vanwege de onvoldoende zekerheid omtrent een nieuwe invulling van het overige terrein en de aangrenzende agrarische percelen, worden de huidige gebruiks- en bouwmogelijkheden gecontinueerd. Wel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee het mogelijk kan worden gemaakt ook deze gronden te bebouwen ten behoeve van bedrijfsdoeleinden. Tevens is het met de wijzigingsbevoegdheid mogelijk om de Melkweg rond het bedrijventerrein te laten lopen en aan te laten sluiten op de Noordervaart. Aan deze bevoegdheid zijn enkele voorwaarden verbonden, zoals de situering van de te realiseren ontsluiting, landschappelijke inpassing en bouwvolumes.
Detailhandel
Voor zover sprake is van bebouwing waar uitsluitend sprake is van detailhandel, niet zijnde de verkoop van motorbrandstoffen, is de bestemming Detailhandel aan de betrokken gronden toegekend. Binnen deze bestemming zijn zowel de functies detailhandel als dienstverlening toegestaan.
Gemengd
Zeker in de kernen worden gebouwen nogal eens voor meerdere functies gebruikt. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid, maar ook vanwege de flexibiliteit is aan deze gronden de bestemming Gemengd toegekend.
Binnen deze bestemming zijn de volgende functies toegestaan:
In de regels is opgenomen dat de functies detailhandel, dienstverlening en maatschappelijk niet zijn toegestaan op de verdiepingen.
Ten behoeve van de woonfunctie is een regeling opgenomen voor aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.
Groen
De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als plantsoenen en groenvoorzieningen. De grotere speelterreinen zijn bestemd door de aanduiding 'specifieke vorm van groen - 1'.
Horeca
De in het plangebied aanwezige horeca is door middel van de bestemming Horeca mogelijk gemaakt. Hierbij wordt gebruikgemaakt van de Staat van Horeca-activiteiten. Dit is een lijst waarin de meest voorkomende horeca-activiteiten gerangschikt zijn naar de mate van belasting van het milieu. Deze Staat maakt deel uit van de regels. Op de verbeelding is aangegeven welke maximumcategorie van horeca-activiteiten toegelaten is. Wanneer dit niet het geval is geldt een algemene toelaatbaarheid van categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten.
Kantoor
De bestemming Kantoor is gegeven aan kantoren in het plangebied. Het gaat dan om zelfstandige kantoren.
Maatschappelijk
De in het plangebied aanwezige voorzieningen ten behoeve van gezondheidszorg, welzijn, onderwijs en openbare dienstverlening, religieuze gebouwen en verenigingsgebouwen zijn als zodanig bestemd door middel van de bestemming Maatschappelijk. In beginsel is bij het toekennen van het bouwvlak het huidige oppervlak van de bebouwing als uitgangspunt genomen. Daarbij wordt een beperkte ruimte gegeven voor uitbreiding om te kunnen inspelen op ontwikkelingen. Daar waar het gaat om specifieke voorzieningen, zoals een begraafplaats, is een aanduiding opgenomen.
Natuur
De gronden die in het vigerende bestemmingsplan de bestemming Natuur - Riet - en Oeverland hebben gekregen zijn ondergebracht in de bestemming Natuur. Op deze gronden mogen geen bouwwerken worden gerealiseerd en geldt een vergunningenstelsel om de aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische en natuurwaarden van de gronden te beschermen.
Recreatie
De ijsbaan en volkstuinen in het plangebied zijn bestemd als Recreatie. Voor de volkstuinen zijn bouwregels opgenomen, waarin aangegeven is welke bebouwing per volkstuin gerealiseerd mag worden.
Sport
Gronden waarop sport wordt uitgeoefend hebben de bestemming Sport gekregen.
Tuin
De tuinbestemming is gelegd op de bij een woning behorende gronden waarop in principe geen bebouwing is toegestaan. Dit betreffen de gronden gelegen aan de voorzijde van de woning en - bij hoeksituaties - ook delen van het zijerf. In een enkel geval is bij zeer grote erven ook een deel van het achtererf als tuin bestemd om te voorkomen dat het achtererf verrommeld. Er blijven ook dan nog genoeg mogelijkheden over om erfbebouwing te plaatsen.
Verkeer
Daar waar het openbaar gebied een verkeers- en/of een verblijfsfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, het verzamelen van huisvuil, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.
Water
Waterpartijen, structuurbepalende watergangen en locaties die van belang zijn voor de waterberging zijn bestemd voor Water. Binnen de bestemming Water zijn watergerelateerde bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals bruggen, keermuren, steigers en duikers etc. toegestaan.
Bij Schermerhorn is het mogelijk om botenhuizen te bouwen in het water. Dit zijn overkappingen ter bescherming van de boten. De grootte van deze bouwwerken is vastgelegd in de regels.
Wonen
Op de verbeelding zijn de perceelsgrenzen opgenomen. In principe wordt de bestemming Tuin aan de voorzijde van de woning 1 m achter de voorgevel gelegd. Dit geeft de nodige en gewenste flexibiliteit bij nieuwbouw.
De overige gronden krijgen de bestemming Wonen. Rondom het hoofdgebouw wordt een bebouwingsvlak getekend. Hierbinnen mag het hoofdgebouw worden uitgebreid en/of mogen aan- en uitbouwen en bijgebouwen worden gebouwd.
Daar waar sprake is van vrijstaande hoofdgebouwen, wordt op grond van stedenbouwkundige argumenten (voorgevel, afstand tot zijdelingse perceelsgrenzen) bepaald hoe (flexibel) het bebouwingsvlak rondom het hoofdgebouw komt te liggen.
Aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
Ten behoeve van de woonfunctie is een regeling opgenomen waarmee de uitoefening van aan-huis-verbonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten onder voorwaarden is toegestaan. Zo mag maximaal 40% van het vloeroppervlak voor de aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten gebruikt worden. Daarnaast worden eisen gesteld ten aanzien van de verkeersaspecten.
Mantelzorg
Mantelzorg is binnen de woning (het hoofdgebouw inclusief aan- en uitbouwen) zonder meer toegestaan.
Splitsen van stolpen in woningen
Het plan bevat een wijzigingsbevoegdheid voor de omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar burgerwoning. Verder is een afwijkingsregeling voor het splitsen van een bestaande dan wel herbouwde stolp met een woonbestemming (oorspronkelijke agrarische hoofdgebouw) in twee woningen. Daarbij gelden de volgende regels:
Kapbergwoningen
Karakteristiek voor het plangebied zijn de kapbergen. Om deze karakteristieke bouwwerken in stand te houden, is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor de verbouw of de oprichting van een kapberg als uitbreiding van een bestaande woning.
Leiding - Hoogspanning
In en nabij het plangebied lopen diverse hoogspanningsverbindingen. Deze verbindingen met hun bijbehorende belemmeringenzone zijn bestemd als Leiding - Hoogspanning.
Bebouwing ten behoeve van andere bestemmingen is uitsluitend toegestaan indien de belangen van de hoogspanningsverbinding niet worden geschaad. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen, dient de leidingbeheerder om advies te worden gevraagd.
Waterstaat - Waterkering
De in het plangebied gelegen beschermingszones van de waterkeringen zijn in deze bestemming ondergebracht. Deze bestemming valt samen met andere bestemmingen. Bouwen ten behoeve van samenvallende bestemmingen is - op enkele uitzonderingen na - slechts toegestaan als het bevoegd gezag hiervoor een omgevingsvergunning heeft verleend. De belangen van de waterkering en/of de waterhuishouding mogen niet onevenredig worden geschaad. Voorafgaand aan het besluit tot het al dan niet verlenen van de omgevingsvergunning wordt advies ingewonnen bij de waterbeheerder.
Waarde – Archeologie 1 t/m 6
Delen van het plangebied maken deel uit van een complex met hoge archeologische verwachtingswaarde. Om deze waarde te waarborgen is een bestemming Waarde - Archeologie opgenomen. Deze bestemming fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken op gronden met deze, met andere bestemmingen samenvallende, bestemming kunnen weliswaar worden gerealiseerd met inachtneming van de in de regels opgenomen voorwaarden. Dit houdt onder meer in dat wanneer een bouwwerk een bepaald oppervlak beslaat of een bepaalde diepte betreft, is het noodzakelijk een archeologisch rapport te overhandigen. Is er blijkens het onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken worden gerealiseerd.
In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een vergunningenstelsel opgenomen.
In aansluiting op de Beleidsnota Archeologie zijn verschillende categorieën van archeologieregimes opgenomen. Onderscheid wordt gemaakt naar planomvang en diepte van de ingreep, afhankelijk van de archeologische verwachting in het betreffende gebied.
In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.
Antidubbeltelregel
De antidubbelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Algemene bouwregels
Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Verder bevat een plan een bestaande matenregeling. Met deze regeling wordt voorkomen dat afmetingen van bouwwerken die conform de wet tot stand zijn gekomen, onder het overgangsrecht worden gebracht.
Algemene gebruiksregels
Dit artikel bevat een algemene regeling waarin het wordt verboden om de gronden anders te gebruiken dan waarvoor zij bestemd zijn. Daarnaast is er een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om dit verbod op te heffen indien het verbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik van de gronden.
Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
De regel geeft invulling aan de afstemmingsbepaling tussen de bouwverordening en het bestemmingsplan ingevolge artikel 9 van de Woningwet. Artikel 9 van de Woningwet regelt primair dat de bouwverordening buiten toepassing blijft voor zover deze niet overeenstemt met het desbetreffende bestemmingsplan. Voor zover het bestemmingsplan geen regels bevat ten aanzien van een onderwerp dat in de bouwverordening is geregeld, is de bouwverordening wel van toepassing, tenzij het bestemmingsplan anders bepaalt. De bepaling voorkomt dat de bouwverordening onbedoeld aanvullend werkt bij onderwerpen die in het bestemmingsplan bewust niet zijn geregeld, bijvoorbeeld omwille van globaliteit. De relevante onderwerpen staan allemaal in paragraaf 2.5 van de bouwverordening.
Algemene aanduidingsregels (Molenbiotoop)
Van verschillende molens loopt een deel van de molenbiotoop over delen van het plangebied. De molenbiotoop heeft tot doel de vrije windvang die voor de werking van de molen van belang is te waarborgen en de waarde van de molen als landschappelijk element te beschermen. In de provincie Noord-Holland geldt een molenbiotoop van 400 m. Voor poldermolen D, direct ten oosten van Stompetoren, is een op maat gesneden molenbiotoop van toepassing (Molenbiotoop 1). Voor de gronden met deze aanduiding geldt een specifieke regeling voor de maximaal toelaatbare bouwhoogte van bouwwerken. De toekomstige ontwikkelingen in de kernen, zoals beschreven in paragraaf 4.2 mogen geen negatieve consequenties hebben voor de windvang van de molen. Bij de realisering van de ontwikkelingen zal de gemeente daarom overleg voeren met de Stichting De Schermer Molens.
Algemene afwijkingsregels
In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels. Dit betreft bijvoorbeeld de bevoegdheid om af te wijken van de voorgeschreven maten en percentages, maar ook om het bouwvlak te overschrijden. Bij dit laatste wordt met name gedacht aan het ruimte en flexibiliteit bieden ten behoeve van de kleinere woningen die zich in het plangebied bevinden. De omgevingsvergunning wordt overigens alleen verleend wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.
Algemene wijzigingsregels
In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd. Ook voor een aantal ontwikkelingslocaties zijn in dit artikel wijzigingsregels opgenomen.
Wijzigingsregels ontwikkelingslocaties
Voor de verschillende ontwikkelingslocaties zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen. In de regels zijn voorwaarden opgenomen waaraan bij de wijziging moet worden voldaan. Voor de ontwikkelingslocaties is dat in elk geval het Beeldkwaliteitsplan.
Stompetoren
Cono (Wro-zone - Wijzigingsgebied 1)
De wijzigingsbevoegdheid in Stompetoren betreft de mogelijkheid om de voormalige bedrijfsgronden van Cono waarop geen bebouwing was toegestaan, zodanig te wijzigen dat hier wel bedrijfsbebouwing is toegestaan. Hierbij dient een ontsluiting richting zowel de Melkweg als de Noordervaart te worden gerealiseerd en is van belang dat bedrijfsgebouwen landschappelijk worden ingepast. Uiteraard is ook het bouwvolume gemaximeerd en afgestemd op de omliggende bedrijfspercelen. Hierdoor komt het totaal oppervlak aan bedrijven niet boven het huidige toegestane oppervlak.
Schermerhorn
Bouwen in de tweede linie (Wro-zone - Wijzigingsgebied 2)
Op de achtererven van de woningen ten zuiden van het Westeinde is een wijzigingsbevoegdheid gelegd om wonen in de tweede linie conform het Beeldkwaliteitsplan mogelijk te maken.
Om nieuwe woningen in de tweede linie te mogen bouwen, dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. De woningen zijn uitsluitend op voldoende ruime percelen mogelijk geacht. Daartoe is de wijzigingsbevoegdheid alleen op plaatsen ingetekend waar deze vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt mogelijk zijn. Uitgangspunt hierbij is dat een woning van 6 m breed gebouwd moet kunnen worden. Verder geldt het volgende:
Deze wijzigingsbevoegdheid geldt ook voor een aantal percelen ten noorden van het Westeinde. Daarvoor gelden dezelfde voorwaarden als hierboven genoemd.
Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid voor deze gronden opgenomen om de bestemming te wijzigen in Wonen en Tuin, teneinde de bestemming van percelen te wijzigen, die op dit moment in gebruik zijn als (agrarisch) bedrijf.
Over de Leij (Wro-zone - Wijzigingsgebied 3)
In het vigerende bestemmingsplan van 1999 was reeds een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor deze locatie voor de realisatie van woningen. Voor deze gronden is in het onderhavige bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de realisatie van 10 woningen.
Westmijzerdijk (Wro-zone - Wijzigingsgebied 4)
Ook voor deze locatie voorzag het bestemmingsplan Dorpskernen in de realisatie van woningen middels een wijzigingsbevoegdheid. In het onderhavige bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om na beëindiging van de agrarische activiteiten, ten hoogste 4 woningen te realiseren.
Groeneweg (Wro-zone - Wijzigingsgebied 5)
In combinatie met een bouwplan nabij de kruising van de Noordervaart en de Menningweerweg, zijn/worden 6 woningen aan de Groeneweg gesloopt. Dit gebied wordt dan 'teruggegeven' aan de Eilandspolder. Deze ontwikkeling wordt met een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan.
Overschrijding bestemmingsgrenzen
Deze regeling laat een wijziging toe van bestemmingen indien dit noodzakelijk is voor een technisch betere realisatie van het bouwwerk, of wanneer het terrein niet anders toelaat.
Waarde - Archeologie
Wanneer uit archeologisch onderzoek is gebleken dat een locatie geen archeologische waarde heeft, bestaat de bevoegdheid om de dubbelbestemming archeologie te verwijderen. Hiermee wordt onnodige regeldruk voorkomen.
In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangsregels en de slotregel aan de orde.